作者/艳姐team

10月12日，杭州第二轮土拍大幕开启。

然而，此次市场对于杭州土拍的热情，已经降到有史以来的冰点。

​10月11日8点，杭州市规划和自然资源局官网上发布公告，17宗地块经研究决定终止挂牌。

17宗地块中，包括了之前已经公告终止挂牌的10宗“竞品质”试点地块，以及7宗原定于今天出让的宅地。

让人有点意外的是，其中包括了翠苑、云城首个未来社区地块、良渚TOD地块等“宝地”。

说白了，这17宗地因为无人问津而终止挂牌，其实就已经相当于流拍。

这也意味着，杭州此次集中土地仅出让14幅地块，总建筑面积174万方，总起价246.2亿元。

从此次举动中或许可以看出，对于大多数房企来说，集中供地货架上的地块，已经不是他们的最优选择了。

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杭州第二轮土拍爆冷

今天杭州土拍仅14幅地块拍卖，14宗地块仅收金257亿，和首轮土拍揽金1197亿简直是天壤之别。

此次土拍情况如下：

溢价率最高的是市北双宅地，其中48号地块溢价11.04%，由绿城竞得；49号地块溢价8.37%，由滨江竞得。

中海以总价59.70亿竞得拱墅区运河新城单元GS1003-R21-22地块，成为杭州土拍斥资最大的房企，该地块溢价率为6.23%。

金隅以总价38.18亿竞得上城区彭埠单元R21-31地块，楼面价30409元/㎡，溢价率7.91%。

绿城&西房&坤和联合体以总价29.15亿竞得临平区临平新城星桥片区M-21地块，溢价率4.67%。

在此次14宗土拍中，仅5宗地块出现溢价，其余地块均以底价成交。

从竞得人来看，绝大多数是杭州本土房企，以及中海、金隅这些央企、国企。

可以说，此次杭州的土拍有点冷。

还记得今年5月，杭州首批57宗宅地集中出让的火热情景吗？

在出让前一天晚上，竞拍大战已“白热化”，超10宗地块报名企业在30家以上，甚至萧山科技城宅地吸引了39家房企参与竞拍。

超七成地块拍至封顶价+自持，甚至平均自持比例达16%，其中12宗自持比例超过20%。

最终杭州也成为22城首轮集中供地的最大赢家，两天揽金1197亿。

然而，“硬币”总有正反面。

首轮供地2个月后，因利润低、合作方违约等因素，宋都不惜赔上5000万保证金，也坚持要退地，引发市场巨大关注。

宋都退地只是首轮集中土拍后遗症在杭州爆发，背后是房企普遍面临的盈利难题。

说到底，房企拿地，最终还是要考虑能带来多少利润。

杭州本土房企滨江董事长戚金兴“争取做到1%-2%的利润”的言论，更是给杭州土拍市场泼了一盆凉水。

就连排名靠前的本土房企都这么说，就更别提外来房企和其他中小房企了。

更何况第二轮土拍的规则较首轮更为严苛。

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土拍规则开启“超级hard模式”

杭州的首轮集中供地的火热，有点出乎大家的预料，所以第二批集中出让地块的规则，在第一轮规则的基础上做出了调整：

一是竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买，房企勾地的保证金，从原来的5000万，变成了总价的20%。

这对于房企的现金流是极大的考验，大大提高了准入门槛，预先淘汰掉现金流较差的房企。

二是溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；可能调整之后，开发商的热情不高，后来官方重新发布公告：“竞品质”地块，溢价率从10%调整至5%。

然而，某房企内部工作人员表示：第二轮出让的土地底价（起拍价）偏高了，而杭州的新房限价又很严格，虽然溢价率有所控制，但对于房企来说利润率还是比较低。

三是出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

也就是说造了房子后，还得把房子转交给政府，这部分的成本无法产生现金和利润，对于资金实力不强的房企来说，看到这条估计也会比较头疼。

更为严苛的是，此次集中出让首次在十城区推出“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式。

值得一提的是本次试点地块全部实行现房销售，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。

现房销售对于大多数房企来说，都是不可能去做的事，这实在是太考验一家房企的现金流了。

竞品质地块，打个比方，就是现在买下这些“面粉”，未来需要做成“蛋糕”，还得用“面包价”去卖，没有房企愿意做亏本的买卖。

所以也就不难理解此次杭州土拍遇冷的原因了。

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上海7幅地块提前“流拍”？

在杭州土拍的同时，上海的宅地拍卖也在今明两天举行，上海土拍的“前菜”和杭州如出一辙：

10月8日下午，上海土地市场官网突发公告：

“因需对地块规划建设条件作进一步调整优化等原因”，宣布终止奉贤新城、松江永丰街道等7宗涉宅用地的出让活动。

这也使得上海第二批集中供地的原27宗涉宅地块缩水至20宗。

不难发现这7宗地块的共同点——偏远郊区+综合用地 。其中包括两幅崇明纯宅地，两幅金山纯宅地，宝山杨行、奉贤新城和松江永丰，为商住或商住办混合用地。

10月9日晚间，上海土地市场发布公告，第二批18幅商品住宅地块定于10月12-13日出让，由于竞买人数均小于上限，因此都采取挂牌方式出让。

截至今天下午发稿前，已经有复星、上海城开、路劲象屿招商联合体竞得青浦、金山等非核心地块，溢价率控制在10%以内。

可以预见的是，上海第二轮土拍仍然会在平稳中度过。稳已经成为上海土拍的核心。

然而，第二轮土拍开启以来，有些城市已经不是稳，而是用“冷”来形容了，部分城市出现了大面积流拍的现象。

根据克而瑞数据显示，沈阳、长春、福州、济南和天津等城市二轮土地出让流拍率均超过了30%。

地产人言制图

甚至连一线城市的广州也出现了超一半地块的流拍：

48宗涉宅地，挂牌总价达1124亿，最终23宗地块成功出让，25宗流拍，流拍地块数量甚至超过了成交地块数量。

拿地政策趋紧只是土拍市场遇冷的一个原因，房企自身资金困境、新房市场的限售限价等因素，也使得房企在土拍市场上更加谨慎。

整个2021年，房地产行业正经历大变局，洗牌不可避免。

俗话说的好：”物竞天择、适者生存“，在当前的新形势下，如何度过难关，将考验每个房企的智慧和胆识。